Первый способ – изменение площади при уточнении границ или при исправлении реестровой ошибки.

Уточнение границ участка или межевание — это вид кадастровых работ при котором определяются координаты поворотных точек границ с нормативной точностью, а также проводится согласование границ с правообладателями смежных участков. Уточнение необходимо если участок был предоставлен до введения в действие Земельного Кодекса в 2001 г. В то время участки, как правило, предоставлялись на основании карт или планов, без определения координат на местности и соответственно точность координат не соответствует нормативной, либо координаты вообще отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН).

Реестровая ошибка – это воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, возникшая вследствие ошибки, допущенной кадастровым инженером при проведении первичного межевания. Для ее исправления необходимо подать заявление в Росреестр, приложив межевой план по уточнению границ, с обязательным обоснованием необходимости исправления ошибки.

При уточнении границ или исправлении реестровой ошибки законодатель предусматривает возможность изменения границ и увеличения площади земельного участка на величину не более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в правилах землепользования и застройки, или, если такой размер не установлен, на величину не более чем 10% площади, сведения о которой содержатся в ЕГРН. Это следует из совместного трактования ч.1 ст.43 и п.32 ч.1 ст.26 «Закона о государственной регистрации прав» 218-ФЗ (далее Закона). Признание реестровой ошибки зачастую является субъективным заключением и зависит от наличия документов, подтверждающих местоположение границ земельного участка и наличия на местности объектов искусственного или естественного происхождения, существовавших на момент предоставления участка (строения, сооружения, контуры растительности, реки, ручьи, особенности рельефа).

В соответствии с ч.10 ст.22 Закона, при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка. Согласно письму Росреестра от 16.02.2016 №19-00221/16 для подтверждения границ существовавших на местности 15 лет и более, могут быть использованы ситуационные планы, содержащиеся в технических паспортах, материалы межевых (землеустроительных) дел из государственного фонда данных, материалы лесоустройства, планово-картографические материалы, документы по территориальному планированию, иные документы. Но здесь важно отметить, что при уточнении местоположения границ земельного участка действующее законодательство устанавливает приоритет прежде всего правоустанавливающему документу, выданному при образовании земельного участка. Например, из правоустанавливающего документа видно, что изначально граница земельного участка проходила по границе леса, площадь участка была указана. Однако при уточнении местоположения границ указанного участка его граница смещается в глубь леса, за счет чего происходит изменение конфигурации участка и увеличение площади на 10%. В указанном случае отсутствует правоустанавливающий документ на земельный участок с большей площадью, а длительность пользования таким участком без правоустанавливающего документа не свидетельствует о возникновении права на земельный участок в измененных границах большей площади. Увеличение площади участка на 10% и последующее использование его в течение 15 лет и более не является достаточным основанием для приобретения прав на земельный участок большей площадью, что подтверждается многочисленными решениями судов. Следовательно, нормы Закона, допускающие уточнение сведений о площади земельного участка, не должны трактоваться как предоставление законодателем права осуществить бесплатный захват земель государственной или муниципальной собственности на величину 10% от площади, сведения о которой содержатся в ЕГРН. Кроме того, по результатам уточнения местоположения границ участка его конфигурация не должна существенно отличаться от конфигурации в правоустанавливающем документе. Следовательно рассмотренный способ увеличения площади земельного участка может быть использован далеко не во всех ситуациях.

В случаях, когда невозможно увеличить границы земельного участка уточнением границ или исправлением реестровой ошибки применяется перераспределение земельных участков. Перераспределение – это один из способов образования, при котором от одного из смежных участков отделяется часть и присоединяется к другому, при этом образуются новые участки с изменёнными площадями. Рассмотрим способы увеличения площади участков путём перераспределения.

Второй способ – изменение границ и площади перераспределением смежных земельных участков, находящихся в частной собственности. Перед выполнением процедуры необходимо убедиться, что участки можно перераспределять и они соответствуют следующим требованиям:

• участки смежные
• границы определены с нормативной точностью
• участки относятся к одной категории земель
• участки находятся в одной территориальной зоне
• на участках нет арестов или иных ограничений
• к образованным участкам будет обеспечен доступ
• образованные участки не будут пересекать границы муниципальных образований
• образованные участки будут соответствовать предельным минимальным и максимальным размерам.

Основанием для перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности, является решение собственников об их перераспределении. Решение может быт основано на равноценном обмене частями участков, либо одна из сторон выкупает у второй часть интересующего земельного участка.

Последовательность действий:

• обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы перераспределения участков
• заключить соглашение о перераспределении с собственником смежного участка
• обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана
• поставить участок с новыми границами на кадастровый учёт и зарегистрировать право в ЕГРН.

Третий способ увеличения площади — перераспределение между участками, находящимися в частной собственности и землями государственной собственности. Требования к участкам такие же, как и при втором способе изменения границ.

Основанием для перераспределения является соглашение между уполномоченными органами и собственниками участков. При таком способе увеличение площади осуществляется исключительно за плату, размер которой устанавливается соответствующим уполномоченным органом. Выкупная цена может составлять от 3% до 100% от кадастровой стоимости земельного участка и зависит от Местоположения, вида использования участка, наличия на участке строений, находящихся в собственности заинтересованного лица и многих других факторов. Например, в Москве собственники зданий могут выкупить участки под ними за цену 40% от кадастровой стоимости.

Порядок действия при заключении соглашения о перераспределении:

• обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы расположения земельного участка
• утвердить схему расположения земельного участка в уполномоченном органе
• обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана
• поставить участок с новыми границами на кадастровый учёт и получить кадастровый паспорт
• заключить соглашении о перераспределении с уполномоченным органом
• зарегистрировать участок с новой площадью в ЕГРН.

Мы рассмотрели все возможные способы увеличения площади земельных участков. Если у вас остались вопросы свяжитесь с нами любым удобным способом.

Ознакомьтесь с ценами на кадастровые работы